In condominio c’è sempre un’occasione per litigare. Schiamazzi e rumori molesti ad ore impensabili, uso improprio delle cose comuni, gocciolio di panni, mancato pagamento delle quote condominiali… Basta poco perché si accenda la miccia e quando accade di solito ci si rivolge all’amministratore perché intervenga a trovare una soluzione. Ma non sempre l’amministratore potrà farlo, in quanto in generale le controversie condominiali si possono dividerle in tre categorie, quelle che riguardano i rapporti tra condomini, quelle che interessano i condomini ed il condominio e quelle che interessano il condominio ed i terzi, ma solo per queste due ultime sarà possibile rivolgersi all’amministratore perché prenda gli opportuni provvedimenti. L’amministratore ha la responsabilità della gestione del condominio; egli deve convocare l’assemblea dei condomini, riscuotere le quote condominiali, fare rispettare il regolamento di condominio, fare funzionare i servizi comuni, pagare utenze, fornitori, tasse ed imposte, curare la manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose comuni, eseguire le delibere dell’assemblea condominiale, rappresentare in giudizio il condominio, garantire l’osservanza delle varie norme di legge. E così possiamo rivolgerci all’amministratore solo se le questioni riguardano le parti comuni dell’edificio in condominio o la gestione dello stesso, come chiedere che venga rimossa la macchina del condomino che ostacola il passaggio in cortile, chiedere di riparare la perdita dalla grondaia, chiedere di pulire le scale, ecc. L’amministratore, invece, non potrà intervenire nelle questioni private fra inquilini, per cui se un condomino lamenta infiltrazioni d’acqua provenienti dal bagno dell’appartamento di sopra non potrà fare nulla, ma solo – se lo vorrà - “mettere la buona parola” perché venga trovata una soluzione. Quando però l’amministratore si fa “sordo” alle richieste di intervento dei condomini su problemi condominiali di sua competenza, allora non resta altro da fare che rivolgersi al giudice, per il tramite di un avvocato, affinché disponga l’intervento necessario, giungendo pure nei casi più gravi alla sua sostituzione con un altro amministratore. Infatti, secondo la giurisprudenza, spetta a ciascun condomino, in quanto titolare del diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio in condominio, intervenire a tutela dei beni comuni al posto dell’amministratore assente o rimasto inerte. L’amministratore poi tra i suoi compiti ha anche quello di riscuotere le quote condominiali ed agire contro i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura del bilancio a cui tali crediti si riferiscono. “Agire” non significa limitarsi solo a fare qualche telefonata di sollecito o inviare una raccomandata, ma fare di più e quindi avviare anche le azioni legali contro i morosi, per evitare che il debito si aggravi e metta a rischio i fondi condominiali e la possibilità di pagare i servizi, le utenze ed i fornitori, a danno di tutto il condominio. E così il bravo amministratore dovrà rivolgersi ad un avvocato affinché presenti una richiesta di decreto ingiuntivo al tribunale, che verrà poi notificato al condomino moroso perché paghi, giungendo anche al pignoramento di beni e denaro nell’ipotesi più estrema. L’amministratore, per costringere i morosi a pagare le quote condominiali dovute, potrà pure impedire che usino i servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato, come il cortile, l’acqua o il riscaldamento, chiudendo le tubature di derivazione che portano l’acqua o il gas nell’appartamento del moroso o impedendo che lo stesso parcheggi l’auto in cortile. In ogni caso se l’amministratore non dovesse fare tutto ciò che è necessario per recuperare il dovuto, potrà essere sollevato dall’incarico per giusta causa, con perdita del compenso dovuto, mediante una decisione assunta dall’assemblea dei condomini a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Nel caso poi che non si riesca comunque a trovare un accordo in assemblea, anche un singolo condomino potrà rivolgersi al giudice, per il tramite di un avvocato, perché provveda alla rimozione dell’amministratore inattivo, che verrà sostituito con un altro di nomina giudiziaria. Ma al di là della possibilità di revocare l’amministratore rimasto inerte nei confronti dei morosi, il condominio può pure chiedergli il risarcimento dei danni subiti, come le somme che si sono dovute versare ai fornitori che non sono stati pagati e che hanno magari iniziato una causa civile, oppure le spese di distacco e riallaccio della luce della scala tagliata a causa del mancato pagamento delle bollette.
Pubblicato su: Il Mercatino - gennaio 2023.
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