In questa fase dell'economia, con un costo del denaro molto basso (il tasso della Banca centrale europea è fermo da 18 mesi all'1% e gli indici Euribor girano intorno a questa soglia), è un “delitto” pagare oggi su un prestito con garanzia ipotecaria interessi superiori al 5% annui. In questo stato di cose è una mossa “furba” approfittare dei tassi appiattiti per risparmiare sul debito. In poche parole, per un piccolo risparmiatore che sta rimborsando il mutuo stipulato anni fa per comprare la prima casa, il giusto tasso può permettere di ottenere un risparmio sulla rata nettamente superiore a quello che offrono oggi titoli di Stato, conti di deposito e altri strumenti di investimento. Un esempio? Investendo oggi 10mila euro in uno strumento che remunera il 2% netto si ottiene un rendimento di 200 euro l'anno. Un mutuo più conveniente, invece, può determinare un risparmio mensile di 200 o 300 euro al mese, nell'esempio di un finanziamento di 130mila euro da rimborsare in 25 anni. Questo consiglio vale non solo per chi sta per stipulare un nuovo mutuo, ma anche per chi sta rimborsando il mutuo e non è soddisfatto del tasso, come coloro che hanno stipulato un mutuo a tasso fisso tra il 2007 e il 2008, quando i mutui costavano in genere dal 5 al 6,5 per cento. In questi casi, chi non ha ancora preso le contromisure qualcosa ancora può fare per risparmiare. Ecco come.
Mossa numero 1.
La prima casa da fare è individuare il debito residuo da versare, dato dalla differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il mutuo e quello sinora restituito. Dopodiché è bene appuntarsi anche l'importo dell'ultima rata e il Taeg (tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando e gli anni che ancora restano per l'estinzione del mutuo.
Mossa numero 2.
La legge Bersani bis (legge 2 aprile 2007, n. 40) ha “rispolverato” la surroga del debito, prevista dall'articolo 1202 del codice civile, consentendo al debitore di trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo mutuo concesso da un’altra banca. In questo caso occorre chiedere ad altri istituti di credito delle simulazioni di nuovi mutui con tutte le opzioni possibili (tasso fisso, tasso variabile e tasso variabile a rata costante). Salvo rare eccezioni, si potrà notare che, qualunque sia la strada scelta, le nuove offerte saranno più vantaggiose rispetto alla rata che si sta attualmente pagando. È da ricordare però che il tasso fisso si addice di più a chi ha un reddito fisso e non può sopportare eventuali sbalzi dei tassi, mentre il tasso variabile, sempre più conveniente nel lungo periodo, si addice di più a chi ha un reddito tale da sostenere eventuali rialzi dei tassi.
Mossa numero 3.
A questo punto, con in mano la nuova potenziale offerta più vantaggiosa, ci si può recare presso la propria banca e provare a rinegoziare il mutuo a condizioni migliori per il cliente. Si tratta solo di una facoltà e non di un obbligo, ma di solito la banca accetta il cambio per non perdere il cliente. Tutta l’operazione è a costo zero o sconta poche centinaia di euro.
Mossa numero 4.
Se la banca non vuole rinegoziare il mutuo, ci si rivolgerà allora all'istituto che offre le condizioni più vantaggiose, avviando la procedura di surroga. Dato che l'ipoteca è la stessa, l'importo del mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso, conservando anche i benefici fiscali del vecchio contratto. Anche questa mossa è a costo zero o richiede poche centinaia di euro di spese.
Mossa numero 5.
È possibile approfittare del "cambio mutuo" per chiedere ulteriore denaro. In questo caso si ha una sostituzione di un mutuo con un altro e qui cambia tutto: tasso, durata, importo e ipoteca. Occorre così stipulare un nuovo atto notarile a carico del cliente, che deve pure ripagare l'imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell'erogato). Inoltre, se il nuovo mutuo è di importo superiore alla quota residua del capitale da rimborsare del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono anche i benefici fiscali.
Sta adesso a voi consumatori decidere quale sia la mossa più utile (o più furba) da compiere.
Publicato su Il Mercatino - aprile 2011
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