Come tutelarsi nell’acquisto di una casa. Il contratto preliminare – prima parte

In tempi di crisi economica come questi, sembra strano che qualcuno vi parli proprio delle modalità di acquisto di una casa, impegno che comporta sacrifici ed oneri evidenti. Però potrebbe essere utile conoscere poche, ma importanti nozioni di base per un acquisto sicuro dell’abitazione. E poiché – come si dice – “chi ben inizia è a metà dell’opera”, partiamo proprio dall’inizio, cioè dal contratto preliminare.   

Il “contratto preliminare di vendita”, detto comunemente “compromesso” (anche se giuridicamente il compromesso è un’altra cosa) è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere una compravendita, stabilendone tutte le modalità. Esso serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi, che non consentono la vendita immediata del bene: ad esempio, la ricerca di un finanziamento da parte di chi acquista la casa o la liberazione dell’immobile da parte di chi vende. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita, che trasferirà definitivamente – esso sì - la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla “proposta d’acquisto”, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto di solito è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“, somma che resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto, mentre nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Quindi non è certo che l’affare venga concluso. È allora sempre preferibile stipulare un preliminare, che invece impegna subito entrambe le parti alla definizione dell’affare. Abbiamo detto che il preliminare impegna solo le parti, ciò significa che, nonostante la firma di tale atto, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o potrebbe iscrivere su di esso ipoteche. Se ciò dovesse accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la concessione dell’ipoteca, ma solo il risarcimento dei danni. C’è però un rimedio per evitare queste spiacevoli conseguenze: la trascrizione del preliminare, ma in questo caso occorre rivolgersi ad un notaio. Con la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti quegli atti fatti dal promittente venditore successivamente alla firma e trascrizione del preliminare non danneggiano il promissario acquirente. La trascrizione del preliminare dà inoltre un'ulteriore tutela all’acquirente, in caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Il credito dell’acquirente sorto per effetto di tale inadempimento è considerato privilegiato e in sede di riparto tra i vari creditori del ricavato della vendita forzata del bene del venditore, l’acquirente ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri. Questa tutela però si applica solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data stabilita dalle parti per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela all’acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e quindi di mancato adempimento del contratto preliminare. Pertanto, se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso contrario l’acquirente potrebbe correre maggiori rischi se c’è la mala fede del venditore. La trascrizione del preliminare viene fatta nei registri immobiliari da un notaio entro 30 giorni dalla stipula del contratto.

Se, dopo la firma del preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può ricorrere ad alcuni “strumenti”. Può rivolgersi al giudice, chiedendo una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, cioè del definitivo. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. In alternativa all’esecuzione in forma specifica, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno subito. Se nel contratto preliminare è prevista una “caparra confirmatoria”, la parte “non inadempiente” può anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio, senza però chiedere il risarcimento dei maggiori danni subiti.

Pubblicato su Il Mercatino - settembre 2011.