Nella prima parte abbiamo visto cosa è il contratto preliminare, a cosa serve e come ci si tutela in caso di inadempimento. Continuiamo qui il suo esame, partendo dal contenuto del preliminare. Al riguardo gli aspetti da considerare sono tanti e spesso particolari, legati al bene che si sta promettendo in vendita. Proviamo comunque ad elencarne i più importanti. Il preliminare dovrà senz’altro indicare le generalità complete delle parti e tutti gli elementi principali della vendita, quali una precisa descrizione del bene da acquistare (indirizzo, confini, piani, stanze, ecc.), anche con i dati del Catasto. Si consiglia al riguardo di allegare al contratto le planimetrie catastali, per evitare dubbi circa l’individuazione del bene e non rischiare di comprare una cosa per un’altra. Bisogna anche verificare la proprietà del bene e l’inesistenza di vincoli, cioè occorre accertare che il promittente venditore che firma il preliminare sia il vero proprietario del bene e che non esistono su di esso ipoteche o servitù o trascrizioni pregiudizievoli, che possono cioè pregiudicare o limitare i diritti dell’acquirente. È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa, la conformità degli impianti alle norme di sicurezza e l’efficienza energetica del bene. Se si acquista un appartamento in condominio è bene inoltre allegare al preliminare il regolamento di condominio e verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale riguardanti lavori di straordinaria manutenzione o spese condominiali non ancora pagate dal venditore e di una certa entità. Infine, bisogna che nell'atto le parti dichiarino il prezzo totale di vendita e le modalità di suo pagamento e dell’eventuale provvigione dovuta all’agenzia immobiliare, nonché stabilire tempi e modalità di consegna della casa.
Di solito chi desidera comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della proposta, una somma di denaro quale “caparra confirmatoria”, che quando si perfezionerà la vendita verrà scalata dal prezzo finale. Oltre al (o al posto del) pagamento della caparra può essere previsto anche il pagamento di un “acconto” sul prezzo finale. È importante specificare nel preliminare se le somme versate siano a titolo di caparra confirmatoria o di acconto, perché quest’ultimo, nel caso in cui l’affare andasse a monte, dovrà essere restituito per intero, la caparra no e la parte “non inadempiente” potrà trattenerla o esigere il doppio.
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prevista dalla legge per il contratto definitivo. Pertanto, il preliminare per la compravendita di immobili deve avere la forma scritta: atto pubblico o scrittura privata. E per la trascrizione del preliminare il contratto dovrà risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata o scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente.
A garanzia dell’acquirente la legge (decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122) prevede, nel
caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da una assicurazione, a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore stesso sino al trasferimento definitivo del bene ed una polizza assicurativa di durata decennale a garanzia dell'obbligo – sempre a carico del costruttore/venditore - di risarcire gli eventuali danni dell'immobile, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione che si possano manifestare successivamente alla stipula dell’atto definitivo. Se il costruttore dovesse rifiutarsi di rilasciare tali garanzie, il contratto preliminare è nullo.
Nel preliminare è necessario stabilire anche quando deve essere conclusa la vendita. Si tratta del termine di adempimento del preliminare. Prima di tale data nessuna delle parti può fare nulla. Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto definitivo davanti al notaio. Il contratto preliminare sarà allora sostituito dal rogito definitivo di compravendita, cioè dall’atto con il quale il venditore trasferisce definitivamente all’acquirente la proprietà dell’immobile, in esecuzione proprio degli impegni assunti col preliminare.
Se una delle parti non dovesse però rispettare l’invito alla stipula del definitivo, la parte "non inadempiente" potrà agire in giudizio per l’esecuzione in forma specifica o per ottenere gli altri rimedi previsti dalla legge e che abbiamo visto nella prima parte.
Pubblicato su Il Mercatino - ottobre 2011.
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