Chi ha un immobile in locazione spesso si pone una domanda fondamentale: per quanto tempo dovrò abitare in questa casa? Oppure, per quanto tempo potrò tenere questo negozio? Eh già, perché non sempre è facile stabilire la durata di un contratto di locazione e talvolta c’è pure chi prova a fare il furbo. Vediamo perché. Innanzitutto occorre dire che la locazione è quel contratto con il quale una parte - detta locatore - si obbliga a fare usare ad un'altra parte – detta conduttore o locatario - una cosa per un certo periodo di dato tempo prestabilito, in cambio di un determinato corrispettivo in denaro. In Italia il contratto di locazione di immobili urbani è regolato da leggi diverse, a seconda che gli immobili siano adibiti ad abitazione (legge 9 dicembre 1998, n. 431) o ad uso diverso da quello abitativo (legge 27 luglio 1978, n. 392), cioè quando l’immobile dato in locazione è adibito ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche, di lavoro autonomo, alberghiere, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sedi di partiti e sindacati.
Ora, in relazione al tipo di immobile dato il locazione, la durata del contratto sarà diversa.
Durata della locazione per gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
L’art. 27 della legge 392/1978 distingue la durata del contratto a seconda delle attività a cui gli immobili sono adibiti. E così:
1. per gli immobili adibiti ad attività alberghiere, la durata delle locazioni è di nove anni;
2. per tutti gli immobili destinati ad altre attività produttive, la durata delle locazioni è di sei anni.
Se le parti abbiano convenuto una durata inferiore, oppure nulla hanno deciso in proposito, essa si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (cioè 6 o 9 anni). In entrambi i casi è però sempre prevista la rinnovazione tacita automatica del contratto alla prima scadenza. E così in realtà la durata della locazione per immobili ad uso diverso dall’abitazione è sempre di 6+6 o di 9+9 anni. Il locatore può però evitare il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza, ma solo con la disdetta, la quale deve essere comunicata al conduttore con lettera raccomandata, da inviarsi almeno 12 (se la locazione è di 6 anni) o 18 (se la locazione è di 9 anni) mesi prima della scadenza. In ogni caso la disdetta può essere chiesta solo per una delle cause indicate nell’art. 29 della legge 392 (adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado; adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, di un’attività produttiva; demolire l’immobile per ricostruirlo o procedere alla sua integrale ristrutturazione o al suo completo restauro).
Durata della locazione per gli immobili urbani adibiti ad abitazione.
La legge 431/1998 autorizza le parti a stipulare tre tipi di contratti di locazione ad uso abitativo, con la seguente durata:
1. di quattro anni, rinnovabili automaticamente di altri quattro anni (4+4);
2. di tre anni, prorogabili di altri due anni (3+2);
3. locazioni di natura transitoria, di durata anche inferiore ai primi due contratti, per soddisfare particolari esigenze abitative delle parti (ad esempio, le esigenze degli studenti universitari).
Anche per le locazioni a uso abitativo, la legge 431 ha previsto la possibilità per il locatore di evitare il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza con la disdetta, inviando così al conduttore – almeno 6 mesi prima della scadenza originaria – una lettera raccomandata, nella quale si devono indicare tassativamente i motivi – previsti all’art. 3 della legge 431 – per i quali non si vuole più rinnovare il contatto. Essi sono:
a. destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio del locatore o del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b. quando il conduttore abbia la disponibilità di un alloggio libero nello stesso comune;
c. quando l’immobile debba essere ricostruito, ristrutturato o demolito;
d. quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
e. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi. In questo caso il conduttore ha però il diritto di prelazione, cioè la possibilità – a parità di prezzo e condizioni – di acquistare l’immobile.
Pubblicato su: Il Mercatino - febbraio 2012.
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