La riforma del condominio. Gli obblighi dell’amministratore

Dopo 70 anni è giunta in porto la riforma del condominio. Essa è stata tanto attesa ed auspicata da molti, per rendere le regole del condominio più aderenti alla realtà. Infatti, la situazione sociale presente al momento in cui il codice civile è stato approvato (1942) e quella attuale, non sono affatto paragonabili. All’epoca, solo una piccola parte delle famiglie italiane abitava in un condominio, mentre oggi tale condizione riguarda la maggior parte dei nostri connazionali. Così ci si è dovuti confrontare per anni con norme obsolete, inadeguate, modificate dalla magistratura, che con le sue sentenza ha corretto o interpretato parecchie regole condominiali, adeguandole alla mutata realtà. Con la riforma (legge 11 dicembre 2012, n. 220) il legislatore si è preoccupato di riscrivere la materia, con nuove norme che tengono conto del tempo trascorso dall’entrata in vigore del codice civile e dell’intervento dei giudici. Oggi vedremo qui le novità più significative che riguardano l’amministratore, riservandoci di esaminare successivamente altri istituti.
L’amministratore. A seguito della riforma, l’amministratore diventa obbligatorio solo quando i condomini sono più di otto. L’amministratore è la carica più importante del condominio, poiché lo rappresenta e lo gestisce; è nominato dall’assemblea dei condomini, dura in carica un anno e può essere anche una società. Egli ha numerosi obblighi, nuovi, rimodulati o più semplicemente codificati dalla riforma.
Obbligo di comunicazione ai condomini. Appena nominato e ad ogni successivo rinnovo annuale, l’amministratore ha l’obbligo di comunicare ai condomini i propri dati professionali ed i giorni e le ore nelle quali ciascun condomino interessato può essere ricevuto, per esaminare ed eventualmente estrarre copia (dietro pagamento delle spese) degli atti condominali. Inoltre, l’amministratore dovrà pure esporre in uno spazio del condominio, accessibile facilmente ai terzi, una targhetta con i propri dati, affinché chiunque sappia chi amministra quell’immobile.    
Obbligo di comunicare i propri compensi. Questo obbligo scatta al momento della nomina, per evitare in seguito contenziosi e incomprensioni con il condominio.
Obbligo di stipulare una polizza assicurativa. L’obbligo sorge non appena l’amministratore ha accettato l’incarico da parte dell’assemblea dei condomini. La polizza deve coprire tutti i danni da responsabilità professionale dell’amministratore.
Obbligo di aprire un conto corrente specifico per ogni condominio. Queste disposizioni rispondono ad un’esigenza di trasparenza nell’amministrare le somme di denaro del condominio. Non è possibile infatti che i fondi dei vari condomini amministrati confluiscano tutti in un unico conto corrente, perché occorre proprio un conto corrente (bancario o postale) specifico e autonomo per ogni singolo condominio amministrato.
Obblighi contabili e fiscali. L’amministratore deve obbligatoriamente ogni anno preparare il rendiconto ed adempiere a tutti gli obblighi fiscali previsti dalla legge.
Obbligo di convocare l’assemblea annuale. Ogni anno l’amministratore deve convocare l’assemblea ordinaria dei condomini per approvare il rendiconto, necessario per riscuotere poi le quote condominiali.
Obbligo di riscuotere le quote condominiali. L’obbligo deve essere esercitato entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile al quale fanno riferimento le quote da riscuotere.       
Obbligo di eseguire le delibere condominiali e di regolare l’uso delle cose comuni da parte dei condomini. L’amministratore deve eseguire le decisioni prese dai condomini riuniti in assemblea e regolare l’uso delle cose comuni da parte di tutti.
Obbligo di tenuta dei registri condominiali, di custodia della documentazione e di consegna della stessa. L’amministratore deve tenere alcuni registri (il registro dei condomini, il registro cassa, il registro dei verbali assembleari) e tutta quella documentazione contabile, fiscale e di altro genere necessaria al funzionamento del condominio. Una volta cessato dal suo mandato, l’amministratore deve anche consegnare senza indugio tutta la documentazione al nuovo amministratore o, se questo ancora non è stato nominato dall’assemblea, al condominio. Egli resta però tenuto a compiere nel frattempo tutti gli atti straordinari e urgenti nell’interesse del condominio. 

Pubblicato su: Il Mercatino - gennaio 2013.