Le dieci mosse da fare se la banca nega il mutuo

Le erogazioni di mutui nell'ultimo anno sono crollate di oltre il 40% per l'effetto combinato di due fattori: 1) le banche concedono meno finanziamenti in questa fase di crisi economica e finanziaria; 2) le famiglie ne chiedono meno, perché l'acquisto di una casa è un'operazione importante, di lungo termine che, tendenzialmente, si cerca di compiere quando si ha luce sul futuro. E in questo momento, con la crisi, la recessione, i continui tagli alla spesa pubblica e l'aumento delle tasse (che gela i consumi), l'aumento della disoccupazione e del precariato, gli italiani non sono certo nelle condizioni psicologiche e materiali per imbarcarsi in un'operazione di indebitamento pluriennale, quale è appunto la richiesta di un mutuo. In più per i giovani il problema è ancora più grande, dato che - secondo le rilevazioni statistiche - solo il 16% riesce ad ottenere un mutuo.
Detto ciò, nell'ultimo anno sono stati stipulati in Italia oltre 200mila mutui ipotecari. Questo significa che, seppure ridimensionato, il mercato è ancora vivo e vegeto e, soprattutto, c'è tanta gente che non può aspettare la risoluzione definitiva della crisi economica per acquistare una casa con un prestito.
Per questo motivo cercheremo qui di raccogliere alcuni consigli per aumentare le chance di ottenere il mutuo perfetto ed evitare fregature, sempre in agguato. Cosa fare allora? Innanzi tutto, occorre recarsi in banca, magari a quella di fiducia, e chiedere delucidazioni sul mutuo che si vuole accendere. Ma se la banca ci dice no, come possiamo agire? Vediamolo più da vicino in dieci semplici mosse.
1) Non demoralizzarsi. Ogni banca ha strategie commerciali differenti, che cambiano a seconda dei budget fissati dalla direzione. Un consiglio che possiamo allora dare è di non fermarsi solo alla propria banca o alla prima banca che ci viene a tiro, ma farsi il giro delle "sette chiese" come si dice, cioè chiedere a più sportelli bancari le condizioni per un mutuo. Il segreto sta nel trovare la banca che nel momento in cui stiamo cercando il finanziamento offre le migliori condizioni di mercato, perché in quel dato momento è questa la strategia commerciale per quell'istituto.
2) Ricorrere al web. Per non perdere tempo il web ci può dare una mano. Ci sono siti che comparano le offerte di più banche e così’ avere in poco tempo ed in modo agevole una forte scrematura sulle banche che stanno facendo la migliore offerta e tra queste è possibile che non vi sia la banca presso cui abbiamo il nostro conto corrente. Ma questo non è un problema, perché si può avere il conto corrente presso una banca ed il mutuo presso un'altra.
3) Informarsi sui tassi. Informatevi sempre sui tassi praticati (fisso, variabile, misto) e cercate di avere le idee chiare prima di avventurarvi nei preventivi definitivi. Ad esempio, per quanto riguarda la durata, molti pur di pagare una rata molto bassa chiedono durate lunghissime (dai 30 anni in su), ma non sempre questa è la migliore strategia. Prima sarebbe meglio verificare quanti interessi in più si pagano passando da un mutuo normale di 10 o 20 anni ad uno di 30 anni e oltre. Ecco perché la durata va ponderata con attenzione, così come il tasso. In questo caso va sconfessato il canonico luogo comune secondo cui per chi ha uno stipendio fisso è meglio il tasso fisso. Le statistiche dimostrano che negli ultimi 30 anni il tasso fisso - che a certe condizioni resta un tasso ottimale - è però mediamente sempre più caro del variabile, tanto più da quando l'Italia è entrata nell'euro, operazione che ha presentato pro e contro per la nostra economia, ma sicuramente è risultata positiva per i mutui, visto che con l'euro (e con il vincolo di un'inflazione programmata al 2%) i tassi di interesse si stanno rilevando eccezionalmente bassi.
4) Controllo della propria situazione reddituale. La banca, per completare la fase di istruttoria, deve controllare la solvibilità del cliente, verificando se la sua situazione reddituale è tale da supportare la richiesta di un mutuo. Ma per avere un'idea della rata che si è in grado di pagare, bisogna calcolare la rata sostenibile. In che modo? Effettuando uno stress test sul proprio reddito. Il punto di partenza è il reddito netto mensile (si somma quello dei coniugi in caso di mutuo cointestato). Poniamo che sia di 3.000 euro. A questo punto bisogna sottrarre le cosiddette quote di sussistenza, cioè la liquidità necessaria per pagare bollette e spese varie quotidiane necessarie per vivere. Molti istituti di credito calcolano la quota di sussistenza intorno agli 800 euro. Ma l'operazione di decurtazione non finisce qui, perché per chi ha figli a carico, in media, si sottraggono altri 200 euro cadauno. E poi bisogna sottrarre eventualmente l'importo di rate dovute ad altri finanziamenti in corso, eventualmente accesi per operazioni di credito al consumo. Ponendo che nell' ipotesi le "altre rate" ammontino a 200 euro e ponendo che l'aspirante mutuatario abbia un figlio a carico, abbiamo una nettizzazione complessiva di 1.200 euro, da sottrarre al reddito netto (3.000). Quindi ne restano 1.800 euro. Questo importo rappresenta una sorta di "potere mutuo-acquisto", in sostanza la forza contrattuale dell'aspirante mutuatario per ottenere il prestito ipotecario. A ciò possiamo aggiungere che il "potere mutuo acquisto" deve essere almeno 1,5 volte la rata. Quindi, riepilogando, per calcolare la rata sostenibile bisogna dividere l'importo dato dalla differenza tra reddito netto e quote di sussistenza (comprese eventuali quote per figli a carico più altre rate) per 1,5. Nell'esempio, dividendo 1.800 euro per 1,5 si arriva a 1.200 euro. Ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe superare questo importo.
5) Facciamo una simulazione. Una volta che conosciamo a livello generale la nostra rata sostenibile possiamo, prima di effettuare la richiesta di fattibilità o chiedere un preventivo, calcolare le simulazioni online o farci fare preventivo allo sportello, per individuare la durata e il tasso che corrispondono al nostro "potere di mutuo acquisto".
6) Conseguenze. Se il "potere mutuo acquisto" è troppo basso e rende impossibile la richiesta di mutuo (pur allungando la durata delle rate il più possibile) a quel punto non resta che ripiegare nell'affitto, rimandando l'acquisto della casa al momento in cui si è riusciti a mettere da parte un gruzzolo di denaro. Del resto non dobbiamo dimenticare che molti uomini ricchi vivono in affitto, considerando il mutuo per la casa una passività e non un'attività.
7) Il loan to value. Un altro fattore decisivo per l'ottenimento del mutuo è il loan to value, ovvero il valore del prestito in relazione al valore dell'immobile. Alcuni istituti concedono mutui solo fino al 60-70% del valore dell'immobile e comunque non si spingono fino all'80% (massimo consentito da Bankitalia. Dopo tale soglia la banca è obbligata a stipulare un'assicurazione a copertura dell'importo eccedente). Quindi bisogna chiedere un mutuo solo se si ha un minimo di disponibilità finanziaria da parte, per coprire la differenza tra la somma ottenuta in prestito ed il costo reale della casa. E più se ne ha più si risparmia, perché più basso è il loan to value, meno caro sarà il mutuo e più sostenibile sarà la rata.
8) Cambiare prospettiva. Spesso si cerca prima la casa e dopo, una volta trovata, si fanno i salti mortali per ottenere il mutuo, finendo poi – disperati - per firmare il primo contratto che ci si trova davanti, senza effettuare le verifiche del caso alla ricerca del mutuo migliore. E' proprio in questi casi che si firmano i mutui peggiori. Oppure, in alcuni casi, può anche capitare di non ricevere il finanziamento nei tempi prefissati per il preliminare di acquisto con cui si è versata una caparra confirmatoria, rischiando di perderla e di perdere anche l’affare. Ecco perché è meglio invertire la tendenza generale e muoversi alla ricerca del mutuo anche prima di aver trovato l'immobile dei nostri sogni e, quando trovato, inserire nella proposta d'acquisto la clausola "salvo mutuo", che ci protegge nel caso in cui la banca o la finanziaria si tirassero indietro all'ultimo minuto.
9) La fideiussione. Molte banche, soprattutto di questi tempi e in particolare per i giovani, chiedono una fideiussione, ovvero la garanzia di un altro individuo che si ponga come pagatore nel caso il mutuatario non riesca a far fede al suo debito. Normalmente questa condizione viene posta per chi ha un basso rating, ovvero un rata sostenibile bassa. Anche in questo caso dopo aver calcolato il proprio "potere di mutuo acquisto" ci si può fare un'idea se è bene anche contattare preliminarmente qualche potenziale fideiussore.
10) Cercare le agevolazioni. Molti non lo sanno, ma dipendenti pubblici, pensionati e altre categorie professionali iscritte ad albi o fondi possono spesso accedere ad agevolazioni esclusive, previste dal proprio fondo pensionistico. Quindi la procedura che abbiamo visto fin qui va sempre effettuata, ma confrontata con l'offerta di categoria che, normalmente, è migliore.