Spese condominiali. A chi spetta pagarle quando si compra casa?

Avete appena comprato una casa in condominio, facendo magari anche un ottimo affare. Non avete ancora completato il trasloco, le tende devono ancora essere appese e la cucina nuova tarda ad arrivare, che il postino vi recapita una raccomandata con la quale l'amministratore vi invita a saldare i debiti che il vecchio proprietario ha con il condominio. Passata l’ovvia arrabbiatura, riprendiamo un po’ di lucidità e vediamo cosa bisogna fare in questi casi.
Innanzi tutto occorre precisare che l’amministratore ha correttamente operato, chiedendo a voi di saldare i debiti condominiali perché, una volta venduto l’immobile, oltre che contro il precedente proprietario che non ha pagato le spese, si può agire anche contro il nuovo proprietario. Chi lo dice? Il codice civile che, all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione – nel nuovo testo dopo la recente riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220) - stabilisce che chi acquista un immobile in condominio è obbligato, insieme con il venditore, al pagamento delle spese condominiali dovute alla data del subentro. Ciò detto, sarete allora voi, freschi acquirenti dell’appartamento, insieme al precedente proprietario, a dovere pagare all’amministratore quanto ancora dovuto dal venditore, per poi richiedere a lui il rimborso. Tale interpretazione è confermata anche dalla giurisprudenza (da ultimo, Cassazione 23 luglio 2012, n. 12841). In questi casi come ci si può difendere da spese occulte? Di solito si inserisce nel rogito di acquisto della casa una clausola, con la quale il venditore si accolla tutte le spese condominiali fino alla data della vendita. Ma la clausola è insufficiente, perché va ad incappare nel citato articolo 63. Ed allora è meglio farsi dare una dichiarazione dall'amministratore con l'indicazione precisa del debito (o della sua assenza). In questo modo si avrà l'esatta quantificazione di quanto ancora dovuto. Questo vale per i debiti sicuri. Il discorso si complica però per quei lavori che sono stati già deliberati dall’assemblea condominiale, ma non ancora eseguiti o per quelle spese ordinate dall'amministratore ma non ancora deliberate o ratificate dall'assemblea. Sul punto la giurisprudenza non è univoca. In alcuni casi s'è detto che il titolare di queste obbligazioni è il proprietario al momento della loro deliberazione (Cassazione 3 dicembre 2010, n. 24654), mentre in altre occasioni è stato sostenuto il contrario, ossia che l'obbligo di contribuire alle spese non derivi dalla loro deliberazione ma dalla esecuzione (Cassazione 9 settembre 2008, n. 23345). Una situazione di incertezza, quindi, da non tralasciare al momento delle trattative per la compravendita dell’appartamento, quando le parti possono decidere di porli in capo all’uno o all'altro, cioè al compratore o al venditore. È da dire ancora che la Cassazione (sempre con la sentenza 24654/10) ha pure stabilito che le spese ordinarie, quelle cioè necessarie per la manutenzione e conservazione dell'edificio e per l'erogazione dei normali servizi comuni, vanno sostenute dall'acquirente, mentre per quelle di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, l'obbligo del pagamento deve fare capo a colui che rivestiva la qualità di condomino quando venne assunta la delibera di esecuzione, indipendentemente dal momento in cui le opere verranno poi concretamente eseguite. Per consentire all’amministratore di gestire al meglio tutti questi passaggi, egli deve conoscere chi sono i proprietari delle unità immobiliari che fanno parte del condominio da lui gestito. Infatti, spesso accade che, in occasione della compravendita di un immobile, nessuna delle parti coinvolte si premuri di comunicare tempestivamente l'intervenuta compravendita, il che crea non pochi problemi nella corretta gestione e ripartizione delle spese condominiali. In questi casi l'onere di comunicare l'avvenuto cambiamento di proprietà spetta all'acquirente, il quale talvolta omette l’informazione nell’erronea convinzione di “farla franca” con le spese condominiali. Ne consegue che, in assenza di tale comunicazione, l'amministratore non ha l'obbligo di convocare in assemblea il nuovo acquirente, né costui ha il diritto di impugnare le delibere assunte, lamentando di non essere stato chiamato a partecipare alla riunione. Ed allora, stipulato l'atto di trasferimento della proprietà, l'acquirente ha tutto l'interesse a comunicare all'amministratore con tempestività la sua nuova qualità di condomino (trasmettendogli contestualmente anche copia dell'atto di compravendita), al fine di essere regolarmente avvisato della convocazione dell'assemblea e di potere così esercitare correttamente e pienamente tutti i diritti di condomino.

Pubblicato su: Il Mercatino - aprile 2013.