Condominio, tempi duri per i morosi

Si fanno sempre più duri i tempi per i condomini morosi. La recente modifica delle regole condominiali (legge 11 dicembre 2012, n. 220), entrata in vigore a giugno, ha posto in essere strumenti nuovi in mano agli amministratori. Con la nuova normativa l'amministratore svolge infatti un ruolo centrale per il recupero delle somme necessarie al funzionamento del condominio. Senza bisogno di ricorrere ad apposita delibera assembleare, l'amministratore deve agire contro i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile. Così, dopo l'approvazione da parte dell'assemblea del bilancio e dello stato di ripartizione, l'amministratore può chiedere e ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. E, una volta iniziata la riscossione coatta delle somme non pagate, l'amministratore è poi tenuto a seguire con impegno il relativo procedimento e portarlo a termine fino alla fine. Un suo disinteresse costituirebbe infatti grave irregolarità che legittimerebbe la revoca del suo mandato. Dopo che l'amministratore si è attivato per il recupero dei crediti, eventuali creditori del condominio possono intervenire nella procedura per aggredire direttamente il singolo condomino moroso, potendo agire sugli altri condomini solo dopo avere dimostrato di non essere riusciti a farsi pagare dal condomino moroso. Ancora, è pure possibile escludere i condomini morosi dall'uso di beni e servizi comuni suscettibili di godimento separato.   
Accanto a questi strumenti dati dalla legge all’amministratore contro i “cattivi pagatori” in condominio, un altro aiuto arriva adesso anche dalla Cassazione. Con la sentenza n. 19605 del 12 novembre 2012, i giudici hanno sottolineato che non è possibile contestare nel merito il credito vantato dal condominio nei confronti del singolo proprietario, in base a una delibera assembleare di approvazione del bilancio. In altre parole, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino può far valere solamente le cause di nullità della delibera, che incidono sulla sua efficacia, e non quelle di annullabilità che, invece, riguardano solamente la sua validità (ossia la regolarità della decisione), per le quali bisogna impugnare direttamente la delibera. Ciò significa che, se la delibera non è stata impugnata negli ordinari trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c. e salvi i casi di nullità della stessa, il condomino cui sia stato ingiunto il pagamento delle somme condominiali decise in delibera, non potrà efficacemente contrastare l’iniziativa dell’amministratore con la semplice opposizione al decreto ingiuntivo chiesto contro di lui. Ma vediamo più da vicino il caso concreto per capirci meglio. Un amministratore condominiale aveva ottenuto un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i comproprietari di un appartamento, che ancora non avevano pagato gli oneri deliberati dall’assemblea con l'approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo. I condomini avevano proposto opposizione al predetto decreto, contestando di non essere stati regolarmente convocati per la suddetta assemblea e l’illegittimità dei criteri di riparto delle spese. Il tribunale ha accolto le eccezioni dei condomini opponenti, revocando il decreto ingiuntivo. La decisione, impugnata dall'amministratore, è stata invece riformata dalla corte d'appello, con una sentenza poi confermata in Cassazione. Secondo la Suprema corte, in tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, il condomino opponente non può fare valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Detta delibera, infatti, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza del credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo abbia eventualmente proposto contro tale decreto. Pertanto, una volta accertato il carattere immediatamente esecutivo della delibera, in base al quale sia stato legittimamente emesso il decreto ingiuntivo, nel giudizio di opposizione non possono essere invocati dai condomini ingiunti eventuali vizi invalidanti la predetta delibera, che avrebbero dovuto invece essere fatti valere nel giudizio di impugnazione, atteso che il giudice dell’opposizione al decreto non può, neppure in via incidentale, rilevare l’invalidità delle delibere impugnate.

Pubblicato su: Il Mercatino - luglio 2013.