Chi vuole costruire accanto ad edifici o finestre altrui è bene che conosca le regole stabilite dalla legge in materia di distanze tra le costruzioni. Alla proprietà possono essere posti vincoli al suo godimento imposti dalla legge, dai regolamenti edilizi o dai privati. Il diritto di proprietà, infatti, pur essendo un potere assoluto sulla cosa (ricordiamo che per l’articolo 832 del codice civile “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”), può subire limitazioni in vista della sua “funzione sociale”, assicurata dall’articolo 42 della Costituzione. Così non possono essere modificate le destinazioni d’uso di singole unità immobiliari, se il regolamento edilizio del comune lo vieti, e debbono essere rispettate le distanze legali tra le costruzioni (articoli 873 e seguenti del codice civile). In particolare questi ultimi articoli hanno lo scopo di evitare che opere murarie producano situazioni dannose, pericolose e anti igieniche tra gli edifici. La distanza legale tra i manufatti dello stesso fabbricato, per esempio, in un condominio, deve essere computata tra gli “sporti”, cioè tra le sporgenze architettoniche che hanno le minori dimensioni, mentre la distanza tra differenti stabili va misurata dai punti di massima sporgenza. E proprio in tema di condominio si deve ricordare che la normativa sulle distanze legali si applica sempre, purché essa sia compatibile con la disciplina sull’utilizzo ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, prevista dall’articolo 1102 del codice civile. Nel caso di contrasto tra le due norme, prevale quella speciale del condominio, che determina l’inapplicabilità di quella generale sulle distanze legali, come del resto ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 4936 del 2014, e così non è vincolante l’articolo 873 sulle distanze nel caso in cui l’assemblea condominiale deliberi d’installare un ascensore, considerato che l’impianto deve essere ritenuto indispensabile per una migliore abitabilità delle singole unità immobiliari (Cassazione, sentenza 14096 del 2012), a meno che ciò non sia vietato per altre ragioni. È necessario, quindi, verificare che le clausole contrattuali del regolamento di condominio non costituiscano un limite all’applicabilità dell’articolo 1102 del codice civile, per il quale ciascun condomino può utilizzare le parti comuni dell’edificio, purché non ne impedisca il pari uso agli altri condomini, non alteri il decoro architettonico, non pregiudichi la stabilità dell’edificio e non violi la normativa in tema di distanze legali. Collegato all’articolo 873 è poi l’articolo 907 dello stesso codice, che vieta di fabbricare a meno di tre metri dalla veduta del vicino. Lo scopo di tale divieto è quello di assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente aria e luce, nonché la possibilità di veduta sul fondo del vicino.
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