La tinteggiatura delle pareti chi deve pagarla? E la manutenzione dell’ascensore? Per non parlare poi delle spese per il riscaldamento centralizzato... Sono molti i motivi di litigio e di contrasto tra il proprietario di un appartamento in condominio dato in locazione ed il suo inquilino. E così per ridurre il contenzioso Confedilizia, l’organismo che rappresenta i proprietari di case, ed i sindacati degli inquilini (Sunia, Sicet e Uniat) hanno preparato un’apposita tabella, che contiene in maniera schematica la ripartizione tra proprietario ed inquilino delle spese, sia della casa data in locazione che delle parti comuni condominali. Il principio in base al quale avviene questa ripartizione tra i due soggetti è sostanzialmente uno molto semplice: al proprietario spettano i costi di installazione, riparazione e manutenzione straordinaria; all’inquilino, invece, toccano quelli di manutenzione ordinaria. La tabella è obbligatoria solo per gli affitti a canone calmierato, cioè per quei contratti di locazione che si possono stipulare in alcune zone del nostro paese, per i quali il canone è concordato tra proprietari e inquilini, contratto che presenta numerosi vantaggi, ma anche canoni così bassi da essere utilizzato solo in rarissimi casi. Ma poiché la tabella non fa altro che schematizzare quanto già previsto dalla legge e dai giudici, può essere sempre richiamata nei contratti di locazione a canone libero, che sono la maggior parte. Ed anche quando il richiamo alla tabella non accade, essa di fatto viene utilizzata nelle controversie tra proprietari ed inquilini, per dividere tra loro le spese. Così basterà rifarsi alla tabella, che indica in maniera analitica a chi spettano le principali spese relative all’unità immobiliare locata e alle parti condominiali, per evitare o risolvere ogni controversia. La tabella disciplina tutti gli ambiti nei quali sorgono spese che devono essere suddivise tra il locatore e l’inquilino, dagli impianti e servizi condominiali (ascensore, autoclave, riscaldamento ed aria condizionata centralizzati, impianti sportivi, pulizia, portierato, impianti di sicurezza e videosorveglianza, ecc.) a quelli che riguardano esclusivamente la casa locata (tinteggiatura, pavimenti, infissi, impianti idraulico ed elettrico, ecc.). Così, seguendo il criterio di massima già indicato per la divisione delle spese (al proprietario spettano i costi di installazione, riparazione e manutenzione straordinaria; all’inquilino, invece, quelli di manutenzione ordinaria), competono al conduttore le spese per il consumo, per la manutenzione ordinaria e per le piccole riparazioni di beni, impianti e servizi, mentre sono a carico del proprietario locatore le spese di straordinaria manutenzione, come l’installazione di nuovi impianti o il loro rifacimento. Qualche esempio? Le ispezioni ed i collaudi periodici dell’ascensore spettano al conduttore, mentre la sostituzione del motore tocca al proprietario; la manutenzione del citofono è a carico dell’inquilino, mentre la sua sostituzione con il videocitofono spetta al proprietario dell’immobile, come del resto la sostituzione degli infissi (spetta all’inquilino, invece, la manutenzione degli stessi); la pulizia delle scale tocca all’inquilino, mentre il loro rifacimento al proprietario; il consumo dell’acqua e della luce è di competenza ovviamente dell’inquilino, mentre la sostituzione degli impianti perché rotti o obsoleti spetta al proprietario.
Questo per quanto riguarda la divisione delle spese. Per il loro pagamento il conduttore ha il diritto di subordinarne il saldo all’indicazione specifica delle spese da parte del locatore e dei criteri di riparto (se si tratta di spese condominiali), nonché alla consultazione della relativa documentazione giustificativa. È quanto prevede l’articolo 9 della legge 392 del 1978 sulle locazioni, che dà anche all’inquilino il termine di 60 giorni per il pagamento del dovuto, proprio allo scopo di rendere possibili queste verifiche. Pertanto, se il locatore non soddisfi la legittima richiesta del conduttore, quest’ultimo può rifiutarsi di pagare le spese pretese dai proprietario. Circa i tempi dì prescrizione del diritto del locatore a pretendere il pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore, occorre ricordare che per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto l’applicazione qui del termine di prescrizione di due anni, ritenendo vigente l’articolo 6 della legge 841 del 1973, anche dopo l’entrata in vigore della riforma dell’equo canone (1978). Ma dopo che l’intera legge 841 è stata abrogata dal decreto legge 112 del 2008, si dovrebbe adesso applicare il termine di prescrizione di cinque anni, previsto dall’articolo 2948 del codice civile.
Pubblicato su: Il Mercatino - agosto 2014.
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