L’assemblea dei condomini. L’assemblea è l’organo del condominio che assume tutte le decisioni relative ai rapporti tra i condomini, tra il condominio ed i terzi estranei e quelle sulle parti comuni dell’edificio. È l’organo più importante del condominio ed è composta dai proprietari degli immobili compresi nell’edificio (appartamenti, magazzini, box, ecc.), che possono partecipare alle riunioni personalmente o per delega (la delega deve essere rilasciata per iscritto e non può essere data all’amministratore). Se l’immobile in condominio è dato in usufrutto, all’assemblea partecipano sia il nudo proprietario che l’usufruttuario, che può però esercitare il suo diritto di voto solo per gli atti di ordinaria amministrazione e per le decisioni che riguardano il godimento delle cose e dei servizi comuni; in caso di appartamento concesso in locazione, gli inquilini possono partecipare all’assemblea con diritto di voto sulle decisione che riguardano le modifiche dei servizi condominiali (tale diritto di partecipazione non spetta invece agli inquilini delle unità ad uso non abitativo, come negozi, magazzini, ecc.). L’assemblea condominiale si distingue in ordinaria e straordinaria. La prima è convocata dall’amministratore almeno una volta l’anno per l’approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo e la nomina dell’amministratore; la straordinaria negli altri casi, quando sia necessario decidere su questioni particolari (esempio: rifare la facciata dell’edificio).
I compiti dell’assemblea. Essi sono essenzialmente: nomina, conferma, revoca e retribuzione dell’amministratore; approvazione preventivi di spesa e piano di riparto tra i condomini; approvazione dei bilanci consuntivo dell’anno precedente e preventivo del nuovo anno; decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni ai servizi comuni; decisione sulle cause da attivare o subite per conto del condominio; attribuzione all’amministratore di poteri speciali per la gestione del condominio; modifica o approvazione del regolamento di condominio; modifica o approvazione delle tabelle millesimali; applicazione di eventuali sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio.
La convocazione ed i quorum. L’assemblea di condominio di solito è convocata dall’amministratore, osservando alcune modalità: l’avviso deve essere inviato ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima seduta per posta raccomandata, posta elettronica certificata (Pec), fax o consegna a mano, e deve contenere l’indicazione di luogo, data e ora della riunione, l’ordine del giorno (cioè l’elenco delle questioni che saranno trattate nel corso dell’assemblea), la prima e la seconda convocazione (quest’ultima da tenersi in un giorno diverso da quello della prima). In prima convocazione l’assemblea è valida se sono presenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e 2/3 del valore dell’edificio; in seconda convocazione, invece, occorre la presenza di 1/3 dei partecipanti e 1/3 del valore dell’edificio. Le decisioni dell’assemblea sono valide se raggiungono un numero minimo di consensi (il quorum deliberativo), diverso in prima e in seconda convocazione e diverso anche a seconda delle questioni trattate. E così la delibera è valida, in prima convocazione, se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Maggioranze speciali diverse sono previste per legge per le delibere che riguardano questioni di particolare importanza. Così, ad esempio, occorre la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio per approvare le delibere che riguardano la nomina e la revoca dell’amministratore o le riparazioni straordinarie di notevole entità; occorre invece la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’edificio quando si deve decidere sull’installazione, da parte dei singoli condomini, di pannelli solari.
Il verbale. Durante l’assemblea deve essere redatto su un apposito registro e da parte del segretario nominato all’inizio della riunione, il verbale, dove raccogliere in modo sintetico tutto ciò su cui si è discusso e deciso, in conformità con l’ordine del giorno.
Pubblicato su: Il Mercatino - gennaio 2016.
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