Dare in affitto le camere di casa

Avete mai pensato di potere guadagnare qualcosa dal vostro appartamento, affittando una o più camere a studenti, lavoratori o turisti? Temete però che questo si possa trasformare in un un’attività imprenditoriale, che comporterebbe tutta una serie di adempimenti fiscali e burocratici, oltre che seccature varie? E se poi abitate in condomino, vi siete posti pure il problema di ciò che potrebbero dire gli altri inquilini? Che fare allora? Ci rinunciate? Non così presto, perché una soluzione c’è.
Per prima cosa occorre ricordare che è possibile affittare anche solo una o più camere di una casa, lasciando le altre ad uso personale, con l’uso comune o esclusivo anche di alcuni servizi essenziali (uso di bagno e/o cucina), e non necessariamente tutto l’immobile; poi che perché si possa parlare di “attività imprenditoriale” occorre che l’affitto delle stanze sia svolto in modo sistematico e non occasionale, offrendo agli ospiti anche alcuni servizi accessori, come il riassetto e la pulizia delle camere, la fornitura ed il lavaggio della biancheria da letto e da bagno o anche quella personale, la fornitura di pasti, ecc. Quindi basta che l’affitto sia solo svolto in modo occasionale e senza queste prestazioni accessorie, perché l’attività di affittacamere non sia considerata professionale e non possa ricadere negli obblighi previsti dalla legge per tali attività. È questo il caso, ad esempio, dell’affitto occasionale a turisti di passaggio oppure a studenti universitari per pochi mesi l’anno.
Diverso è invece il caso dei bed and breakfast, che sono quelle strutture ricettive a conduzione familiare gestite da privati, che forniscono agli ospiti alloggio e prima colazione, utilizzando parti del proprio immobile. Si tratta di una struttura di tipo alberghiero informale, più economica e spartana di un hotel o di un residence, ma certo più cara e più comoda di un ostello o di un campeggio. È questa un’attività imprenditoriale, ma con alcune caratteristiche particolari.
Ritornando invece alla possibilità di affittare le camere della propria casa, se questa è un appartamento in condominio, per prima cosa bisogna leggere il regolamento, per verificare se esso espressamente vieti o meno l’attività alberghiera, di pensione, di locanda, di affittacamere o di bed and breakfast. Se il regolamento non dice nulla o è stato approvato solo a maggioranza dall’assemblea dei condomini, si può liberamente affittare le camere di casa propria e l’amministratore non può pretendere neppure di fare pagare di più le spese condominiali. Se invece il regolamento di condominio pone un divieto espresso, è necessario che esso sia stato approvato all’unanimità da tutti i condomini o che sia stato inserito nei contratti di acquisto di tutti gli immobili facenti parte del condominio. Solo così si possono imporre limitazioni all’uso della proprietà dei singoli condomini. Accade pure che i regolamenti di condominio usino una formula generica, del tipo “è vietato destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione”. In questo caso alcune sentenze della Corte di cassazione ritengono sia sempre legittimo affittare camere o aprire un b&b in condominio, perché tali attività sono compatibili con la destinazione abitativa dell’immobile, salvo che il loro esercizio comporti pregiudizi seri e concreti agli altri condomini, mentre altre decisioni dei giudici hanno equiparato l’attività di b&b agli alberghi, estendendo così i divieti contenuti nei regolamenti di condominio anche a queste forme di servizi alla persona.

Pubblicato su: Il Mercatino - luglio 2018.