Come tutelarsi dagli inquilini morosi

Con la crisi economica è aumentato il rischio di locare un immobile, perché sempre più inquilini, dopo il pagamento delle prime rate di canone, non versano più la pigione o lo fanno ma con notevole ritardo, magari dopo diversi solleciti del padrone di casa. E spesso non pagano per dolo, ma solo perché hanno nel frattempo perso il lavoro o sono sopraggiunte cause che non gli permettono più di adempiere ai loro impegni assunti precedentemente. E così si apre il Calvario, per locatore e per conduttore, della morosità, con l’esigenza del locatore di avere il canone concordato o l’immobile indietro. Apparentemente l’unica possibilità è allora solo quella di intervenire a posteriori, rivolgendosi ad un avvocato ed iniziando il lungo e penoso percorso giudiziale che porterà, purtroppo dopo anni, ad ottenere lo sfratto per morosità, con il rilascio dell’immobile, sopportando però altri e nuovi costi, con il dubbio grande così di non potere mai più rientrare nelle spese affrontate per la causa civile se l’inquilino non ha capitali o beni da pignorare. In questo caso neppure l’avere ottenuto una cauzione al momento della firma del contratto è utile, poiché le spese ed i tempi del giudizio di sfratto non potranno mai essere compensate interamente dal deposito cauzionale, che nelle locazioni abitative non può comunque superare l'importo di tre mensilità. Ma oltre lo sfratto ci sono altre possibilità di tutela contro gli inquilini morosi, da attivare prima, al momento della firma del contratto di locazione. 
Lo sfratto per morosità. È la procedura standard per ottenere il rilascio dell’immobile locato di fronte ad un inquilino moroso. Si tratta di un giudizio civile che inizia con un ricorso preparato da un avvocato. Sull’istanza il giudice fissa un’udienza di comparizione delle parti (proprietario e inquilino). Possono qui accadere più cose. Se il conduttore si presenta e si oppone alla convalida, il giudice rinvia la causa in sede ordinaria ed i tempi diventano biblici. Se invece l’inquilino si presenta e salda la morosità, il procedimento si conclude. Se ancora il conduttore si presenta e domanda al giudice il “termine di grazia”, cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito, il giudice gli concederà un lasso di tempo non superiore a 90 giorni per pagare. Se paga ci sarà l’estinzione della causa, se non paga il giudice emetterà l'ordinanza di rilascio dell’immobile. Se infine il conduttore non si presenta davanti al giudice, il giudice ordinerà il rilascio dell’immobile locato con un’ordinanza, che verrà poi notificata all’inquilino moroso insieme con il precetto per il rilascio del bene a cura dell’avvocato, iniziando così un’altra procedura lunga e farraginosa diretta al rilascio dell’immobile locato.
Le alternative allo sfratto. Per evitare di imbattersi nella lunga ed incerta procedura di sfratto ci sono due alternative, da attivare però al momento della stipula del contratto di locazione. Si tratta del rilascio da parte dell’inquilino di una garanzia o nella stipula di una polizza assicurativa da parte del proprietario. La prima non ha costi per il locatore, perché dovrà essere l’inquilino a chiedere ed offrire poi al padrone di casa una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa, che garantisca il pagamento dei canoni al suo posto in caso di morosità. Con l’assicurazione invece sarà lo stesso proprietario ad auto garantirsi, stipulando a sue spese una polizza assicurativa a copertura del mancato pagamento della pigione. Qui i costi variano in considerazioni delle coperture offerte, delle eventuali franchigie, dell’importo del canone da garantire, per cui è necessario chiedere più preventivi da parte di diverse compagnie e confrontarli tra loro a parità di condizioni. Con la polizza assicurativa attiva basta quindi che l’inquilino non paghi uno o più rate di canone, secondo le condizioni previste in polizza, affinché il locatore chieda l’attivazione della polizza alla compagnia assicurativa, che provvederà a pagare il dovuto pattuito al posto dell’inquilino moroso.

Pubblicato su: Il Mercatino - dicembre 2019.