Quando acqua ed umidità provengono dall’appartamento accanto o da quello di sopra oppure da una parte comune dell’edificio in condominio, chi è responsabile? Chi paga i danni? Sul punto bisogna innanzitutto distinguere due ipotesi: le infiltrazioni di acqua o l’umidità che provengono da una parte comune dell’edificio in condominio e che quindi appartiene a tutti, da quelle che derivano dalla proprietà privata di un singolo condomino. Le conseguenze in tema di responsabilità e di risarcimento dei danni sono infatti diverse, perché nel caso di infiltrazioni che provengono dai beni condominiali la responsabilità sarà dell’intero edificio e quindi di tutti i condomini, nell’ipotesi in cui invece le infiltrazioni provengono dall’appartamento privato, la responsabilità sarà solo del proprietario di questo. In tutti i casi comunque la responsabilità per i danni causati ad altri dall’appartamento privato o dalle parti comuni dell’edificio si basa sull’obbligo di custodia e di manutenzione che grava sul singolo proprietario o su tutti i condomini nel caso di beni comuni condominiali, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile (“ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”). Ma vediamo nel dettaglio.
Infiltrazioni da parti comuni. Le parti comuni di un edificio in
condominio sono quelle elencate all’articolo 1117 del codice civile, come le
scale, l’androne, l’ascensore, il tetto, il cortile, ecc., e quelle che vengono
considerate tali al momento della nascita del condominio. In tutti i casi in
cui è accertato che le infiltrazioni
d’acqua o l’umidità nell’appartamento privato di un singolo condomino
provengono da una delle parti comuni, per esempio dal tetto, la responsabilità sarà
allora del condominio nel suo complesso.
Il danneggiato dovrà così chiedere il risarcimento con una PEC o una
raccomandata a.r. all’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini,
e le spese di riparazione e di risarcimento danni saranno divise tra tutti gli
altri condomini diversi da chi ha subito il danno, a meno che non ci sia
un’assicurazione condominiale che copra tali danni.
Infiltrazioni da proprietà privata. Quando invece le infiltrazioni d’acqua o l’umidità
provengono da un altro appartamento privato perché, ad esempio, si è rotto il
tubo della doccia, sarà il proprietario ad essere l’unico responsabile dei
danni e sarà così a lui che il danneggiato dovrà chiedere con PEC o raccomandata
a.r. il risarcimento. Se la casa da cui proviene il danno è però data in
locazione, non sempre la responsabilità sarà del proprietario dell’immobile, come
nel caso dell’inquilino che, per esempio, ha
lasciato aperto il rubinetto dell’acqua allagando l’appartamento sottostante. È
evidente che in questi casi la responsabilità esclusiva del danno sarà a carico dell’inquilino,
cioè di chi vive nell’abitazione data in locazione, e non del proprietario ed
allora il danneggiato dovrà rivolgersi al primo per ottenere il risarcimento
dei danni subiti. In caso di contestazione, quando cioè sorga una diatriba tra il
proprietario e l’inquilino circa la responsabilità dei danni causati ad altri,
in linea di massima si ritiene che il proprietario dell’immobile ha la custodia
e quindi la responsabilità dei muri e degli impianti in essi inseriti, mentre il conduttore è custode e
responsabile degli accessori e delle altre parti della casa data in locazione. Così,
ad esempio, se si rompe un tubo murato nelle pareti del bagno la responsabilità
sarà del proprietario, se invece si rompe un flessibile esterno all’impianto
idrico che collega il tubo murato al lavandino, la responsabilità dei danni
causati al vicino dalle infiltrazioni d’acqua sarà dell’inquilino.
Come evitare la responsabilità da infiltrazioni. Abbiamo visto
che l’articolo 2051 del codice civile addossa al custode (proprietario,
inquilino, amministratore di condominio) la responsabilità delle cose che ha in
custodia, tranne per “il caso
fortuito”. Il proprietario, l’inquilino o l’amministratore di condominio
saranno allora esentati da responsabilità dimostrando proprio il caso fortuito,
cioè che la perdita d’acqua non
è a loro imputabile, avendo fatto tutto il possibile per evitarla, oppure che
si è verificata all’improvviso ed in modo del tutto inevitabile ed
imprevedibile, perché – ad esempio - un terremoto ha scosso l’edificio facendo
scoppiare i tubi murati e causando una infiltrazione d’acqua nell’abitazione posta
al piano inferiore.
Pubblicato su: Il Mercatino - dicembre 2021 - Il Vesperino magazine - novembre 2021.
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